Недвижимость в Болгарии

Краткая история рынка недвижимости Болгарии

Повышенный интерес к рынку недвижимости Болгарии появился сравнительно недавно. Еще в недалеком 2000 году этот рынок называли бесперспективным и находящимся под угрозой исчезновения ввиду бедности страны и отутствия интереса зарубежных инвесторов. Стоимость квадратного метра жилья в пределах КАД Софии умещалась в диапазон 200-400$, а в малых городах стоимость метра приличного по тем временам жилья, не превышала 50$.

Первые признаки роста цен на болгарскую недвижимость появились в 2003 году - с появлением первых данных о вступлении Болгарии в Европейский Союз и НАТО. Относительная либерализация кредитной системы, интерес зарубежных инвесторов и болгар-иммигрантов а также слухи о скором вступлении страны в ЕС дали толчок для роста цен на недвижимость на уровне 20% в столице и 10-15% в других областях Болгарии.

Рост цен, начатый в 2003 году привел к тому, что через год средняя стоимость жилья в Софии увеличилась с 300$ до 500$. Сходный уровень цен наблюдался и в Варне - крупнейшем городе Болгарии на побережье Черного моря. Дальнейший рост цен на недвижимость был стимулирован двумя основными слухами, активно распространяемыми в этот период в Болгарии. Первый слух говорил о том, что к 2007 году средние цены на недвижимость в Болгарии будут сопоставимы с ценами на жилье стран Центральной Европы, таких как Польша или Чехия. Второй слух утверждал, что на внутренний рынок Болгарии в скором времени придут зарубежные ипотечные банки, которые будут выдавать кредиты под 3-4% годовых, что в два раза ниже существующих ставок от болгарских банков. Последствием этих слухов, запущеных на растущем рынке недвижимости, стал дальнейший рост спроса на недвижимость, снижение ставок по ипотеке и поступательное увеличение цены квадратного метра. Наглядным показателем, демонстрирующим бум на рынке недвижимости, может быть то, что за один только 2004 год средневзвешенная цена на недвижимость выросла на 48%.

Первая стагнация ожидала рынок недвижимости Болгарии уже в 2005 году. Сделки, завязанные на краткосрочные спекуляции потеряли смысл и, в следствие этого, рост цен на недвижимость в последующие полтора года составил порядка 12-15% в целом по стране.

В 2007 году динамика увеличилась, ознаменовав начало нового бума, и, цены вновь приросли на 30% к уровню предыдущего года. Основной причиной стало вступление Болгарии в ЕС и рост интереса со стороны зарубежных инвесторов (британские и российские покупатели). Спекуляции на рынке жилья продолжались до середины 2008 года - начала мирового финансового кризиса.

Мировой финансовый кризис коснулся, в первую очередь, неликвидных объектов. Наиболее ощутимо спрос упал на материковые районы Болгарии - Велико-Тырново, Кюстендиль, Благоевград. Здесь цены к первому полугодию 2009 года снизились на 20-25%. В целом по стране, в период с начала 2009 до середины 2009 года, цены снизились на 12%, в третьем квартале еще на 5% к уровню цен первого полугодия. Повторим, что стремительное снижение цены коснулось только низколиквидных объектов недвижимости, расположеных, в большинстве своем, в малопопулярных материковых районах Болгарии. Цены в курортных районах на новое и качественное жилье, наоборот, к середине 2009 года продемонстрировали небольшой рост. Таким образом, следствием кризиса стала вторая по счету стагнация на рынке недвижимости Болгарии без значительного снижения среднерыночных показателей.

Новая тенденция к росту активности на рынке обозначилась уже зимой - в начале 2010 года, когда количество сделок с недвижимым имуществом превысило показатели лета 2009 года. Наибольшая активность на рынке в I квартале 2010 года зафиксирована в марте. Количество реально заключенных сделок в марте стало рекордным среди ежемесячных показателей кризисного периода. Увеличившаяся активность на рынке пока не дает ощутимого роста средних цен, их уровень остается стабильным в IV квартале 2009 - I квартале 2010 гг.

2010 год для рынка недвижимости Болгарии будет годом покупателя. Эксперты прогнозируют рост средней цены до конца года, не превышающий 10%. Несмотря на стабилизацию цен, эта страна остается излюбленным местом для инвестиций в недвижимость для покупателей из Ирландии, Великобритании, Скандинавии и России. За период 2006-2009 гг. объем иностранных инвестиций в недвижимость Болгарии составлял порядка 300 млн. долларов ежегодно и гет никаких предпосылок для резкого снижения данного объема в будущем.

Сегменты рынка недвижимости в Болгарии

Классификация объектов недвижимости в Болгарии не отличается от общепринятой:
  - По степени готовности объектов, рынок принято делить на первичный и вторичный. В первый сегмент попадает строящееся жилье до момента сдачи в эксплуатацию, во второй - вся готовая недвижимость, зарегистрированная в установленном законом порядке.
  - По целевому назначению объекты можно условно разделить на жилые, коммерческие и землю. Жилье, в свою очередь делится на апартаменты и дома, а видов коммерческой недвижимости может быть очень много.
  - По цене для удобства вводятся понятия эконом, средний класс, элитная недвижимость.
  - По местоположению недвижимость Болгарии делится на материковую и расположенную на побережье.

Сегментирование рынка вводится для более удобной классификации объектов по цене, т.к. все вышеозначенные факторы прямо влияют на цену. Так, например, небольшой отель для ведения семейного бизнеса обойдется покупателю в 200 тысяч евро, а гостиница на 30 номеров будет стоить от одного миллиона евро. В диапазоне от 150-200 тысяч евро можно купить дом в Болгарии в пешей доступности от пляжа (вероятно даже с видом на море), цена же вилл на первой линии моря (это видовые дома большого метража) может достигать полумиллиона евро и более.

Для краткого экскурса в тематику, мы приводим список наиболее интересующих наших клиентов вопросов, задаваемых на этапе подбора объекта недвижимости. Более детальную информацию Вы всегда можете получить, связавшись с менеджерами нашей компании по телефонам в Москве или Санкт-Петербурге.

Где покупают недвижимость наши соотечественники?

Выше мы определили два основных направления для выбора недвижимости в республике Болгария - побережье Черного моря и материковая часть. Наиболее популярными районами черноморского побережья являются - Солнечный Берег, Рогачево, Варна, Бургас, Каварна, Кошарица, Поморие, Несебр, Лозенец, Святой Влас, Царево и др. На материке наибольшую ценность представляют горнолыжные районы - Боровец, Велинград, Пампорово, Банско, Албена, и крупные города - София, Пловдив. Если вы сезонный турист, предпочитающий пляжный отдых - предпочтительно сосредоточиться на объектах, расположенных на побережье. Любителям зимних видов спорта (таких как горные лыжи), напротив - рекомендуется рассмотреть такие районы как - Банско, Боровец, Пампорово или Витоша.

На что обратить особое внимание?

Инвестиционный бум привел к тому, что в стране на побережье Черного моря начали строить большое количество "курортной" недвижимости, так называемых "комплексов". Комплексы на побережье сдаются со всей необходимой инфраструктурой и удобствами для отдыха, т.е. представляют собой апарт-отели с охраняемой территорией, ресторанами, бассейнами, магазинами, детскими площадками и т.д. В сезон, в апартаментах можно отдыхать в отпуске с семьей, а в остальное время сдавать квартиру в аренду. Строительство таких комплексов производится на побережье и в районе горнолыжных курортов для любителей зимнего отдыха.

Как купить недвижимость в Болгарии?

Особенности оформления

Для оформления недвижимости в собственность от Вас потребуется только действующий загранпаспорт, при оформлении покупки на юридическое лицо - учредительные документы на фирму.

При оформлении сделки у нотариуса Вам потребуется оплатить налоги на регистрацию объекта в собственность, осуществить некоторые другие обязательные выплаты и государственные пошлины. Расходы на оформление в общей сумме составят до 5% от стоимости объекта и зависят от региона Болгарии, в котором расположен объект, так как отдельным муниципальным округам с марта 2008 года Закон позволяет устанавливать размер налога на покупку жилья на свое усмотрение.

Срок оформления объекта в собственность зависит от очень многих факторов и всегда индивидуален. При крайне удачном стечении обстоятельств, в первую очередь, при возможности покупателя быстро перевести продавцу нужную сумму, объект оформляется за 2-3 недели.

Какую недвижимость разрешено покупать иностранцам?

Закон Болгарии позволяет иностранным гражданам (физическим лицам) приобретать любую недвижимость, кроме земли. Для покупки участка в собственность потребуется зарегистрировать фирму.

Каковы расходы на содержание недвижимого имущества?

Владелец один раз в год оплачивает налог на недвижимое имущество, фиксированную сумму за вывоз бытовых отходов, коммунальные платежи (вода и электроэнергия, согласно счетчикам). Величина налога не привязана к статусу владельца и одинакова как для физических, так и для юридических лиц.

Нюансы болгарского рынка

Следует знать, что общая площадь объекта, выставленного в продажу, включает в себя часть площади помещений общего пользования, таких как - лестничная площадка или лифт. Некоторые агентства используют этот нюанс при рекламировании объектов, указывая цену за квадратный метр общей, а не полезной площади. Цена квадратного метра при таком подходе получается ниже.

Обязательно ли ехать в Болгарию для покупки недвижимости?

В отличие от многих других стран, недвижимость здесь можно приобрести, не посещая страну. Мы не раз оформляли такие покупки для клиентов, которые приобретали квартиру не для себя, а исключительно для инвестиций и сдачи в аренду.

За 6 лет успешной работы на рынке, нами было реализовано большое количество объектов в различных сегментах болгарского рынка. Мы имеем значительный опыт в сфере продажи и оформления в собственность всех видов недвижимости в Болгарии, поэтому Вам остается только выбрать вариант, подходящий под Ваши требования - сделать это для Вас могут наши специалисты - и наслаждаться отдыхом! Для Вас работают два офиса - в Москве и Санкт-Петербурге.